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世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
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资料类型 策略提案
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上传时间 2019-7-5
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      资料简介
     
    华融大厦商业裙楼价格策略报告 谨呈:深圳市时轩达实业有限公司

     世联地产华融大厦项目组2005年5月 2 报告基本提纲 一、定价背景

    二、定价原则

    三、价格表制定过程

    四、价格推售策略 3 中心区

    商业现状 面临的问题 销售现状 价格制定背景 价格制定背景回顾 4 中心区商业现状分析中心区商业氛围平淡,布局零散,成为商务功能的点缀;

     银行、酒楼成为消化商业面积的主要客户;

     餐饮、中介、办公用品、便利店等成为主要商业配套模式。大客户的洽谈 难点: 5 目前第一组团的裙楼聚集了多家金融机构,已经形成了成

     熟的金融配套体系,成为裙楼商业面积消化的大客户,短

     期内不会有重大变化;

    为写字楼从业人员提供便利生活配套的餐饮业发展迅速,

    其发展方向已经转向高端消费模式,预计将会形成中心区

    高档餐饮的聚集区域;

    便利店、专卖店以其品牌性、便捷性的特点,符合本片区

    消费层次的基本需求,是不可缺少的组成部分;

    适当超前和抽象交易的定位也是未来发展的趋势:如高档

     品牌产品展示厅、信息与教育咨询机构、媒介机构等。 评价: 6 片区商铺销售状况分析 一层街铺基本可以售完,但空置率相当高,表明商铺以投资为主,缺乏统一的商业规划;

    二层以上的商业以租赁为主,主要是银行办公或经营餐饮;

    早期的国商大厦商铺价格较低,近期的其他项目成交的商铺多维持在36000-40000元/平米。而超出此价格的放盘多有价无市。 7 销售实现目标通过前两个月的销售,迅速回收3500万资金;

    第三个月至第七个月完成销售面积的45%以上;

    第八个月至第十四个月完成销售面积95%。 实现以上目标的必须具备的条件 保证工程进度;

    按揭银行的确定;

    及时解套,保证可售面积的足额指标量;

    保证350万元营销推广费的计划性支出;

    项目包装及协作公司的及时配合。 8 面临的问题 宏观:

    国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管”、“加强房地产信贷管理,防范金融风险”、“切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测,完善市场信息披露制度”等四部分 。

    微观:

    历史问题(长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之解套问题);

    项目的按揭银行尚未确定,严重影响了销售进度和回款速度,进而有可能影响解套进度和工程进度;

    项目感知价值不够,展示条件不充分。 9 项目商业裙楼基本指标 商业面积: 11519.24平米

    分层面积:

    一层1972平米

    二层3724.86平米

    三层4507.42平米

    四层1314.96平米 层高:5.6米

    实用率:

    一层76.7-83.2%

    二层64.3%;

    三层61.3%;

    四层72.5% 10 报告基本提纲 一、定价背景

    二、定价原则

    三、价格表制定过程

    四、价格推售策略 11 根据数据显示,目前中心区商铺的购买者并不以经营者为主,而是投资者。因此商铺的开发定位不仅要考虑如何销售,更重要的是得考虑如何经营的问题。

    所以,我们的定价既要考虑利润实现最大化,更要结合经营商家和投资者的承受能力和投资信心。世联认为:。。。。。。



     
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