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世联青岛恩马崂山项目市场分析报告81PPT 金牌
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资料类型 房市分析
资料评价 资料评价度
文件大小 16229K (压缩后)
上传时间 2019-5-16
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      资料简介
     
    青岛恩马崂山项目整体定位及物业发展建议市场部分
    谨呈:恩马房地产开发有限公司报告结构
    Part1. 项目本体及开发目标
    Part2. 城市宏观背景研究
    Part3. 青岛房地产市场研究
    Part5. 项目发展策略与定位
    Part7.经济测算

    Part6. 物业发展建议


    Part4. 案例研究
    目标解析本体

    我们是什么?我们的目标?项目位于青岛市崂山区东部地带

    崂山区位于青岛市的东部,在青岛市的总体城市规划中定位为集旅游度假、科教研发中心,商务会展及高新技术产业为一体的核心功能区,其核心区位于临近石老人度假区的滨海一带,目前已相对成熟。

    本项目距离崂山核心区5公里,距离青岛市中心区15公里左右,距离火车站约20公里,属城市发展的边缘地带,目前区域认知度较低。

    崂山中心区城市建设已基本完成,东部区域的建设逐步成为发展重点,项目所在区域价值将逐步凸显

    本项目地处青岛市崂山区东部地带,属崂山区边缘地带,目前区域认知度低,但具备较强的潜在价值枣山东路
    松岭路
    香港东路
    通往李沧中心区
    连接崂山及城市中心
    枣山东路是项目重要的交通连接线,西与李沧区中心相连,南通松岭路与崂山中心区及城市中心区相连

    从交通现状上来看,枣山东路通达性较强,且为新建道路,通行状况良好

    从交通价值上来看,枣山东路是崂山区东部发展的重要先导,承接着崂山东部区域与崂山城区的交通连接,意义重大

    枣山东路西连李沧中心区域,南与松岭路相接可通往崂山及青岛城市中心区,具备良好的交通便利性项目所在地块现为军队用地,周边分布军营、水泥厂等,现状环境一般,但周边地块的集中建设将为区域发展注入活力
    项目所在地块现为军队用地,从现状来看周边缺少居住氛围及相应的配套支持:

    南侧:紧邻市政绿地,隔枣山东路现存一水泥厂,据调查该水泥厂地块为青建地块

    北侧:现存少量未拆迁的低矮民房、暖室及山体

    西侧:现为军队营房

    东侧:山体及规划为多层住宅的地块项目交通便利,并且具备一定的山体自然资源,但自然资源不具备排他性
    项目所在地块现为军队用地,从现状来看周边缺少居住氛围及相应的配套支持:

    南侧:紧邻市政绿地,隔枣山东路现存一水泥厂,据调查该水泥厂地块为青建地块

    北侧:具备一定山体资源,少量未拆迁的低矮民房、暖室西侧:现为军队营房

    东侧:山体及规划为多层住宅的地块
    西侧小道
    南侧道路
    未拆迁的民房
    遭破坏的山体项目用地状况豪宅区边缘地带
    区域潜在价值突出
    小体量项目
    交通便利
    崂山区为认知度较高的豪宅区;

     崂山区现有城市建设已趋于成熟,土地供应稀缺
    总占地面积43亩,规划总建筑面积6万余平米,容积率2.2

     体量小,容积率较高,且有限高限制
    距离城市中心区较远

    现有交通条件优良,交通便利
    崂山区东部边缘带,现有认知度低

     周边配套不成熟,现状环境较差
    小结——小体量、多限制性条件项目,位于豪宅区边缘地带,现有认知度低,但具备良好的潜在价值
    项目属性界定

     豪宅区边缘地带 潜在价值巨大

    小体量、多限制条件的住宅项目客户目标解析——突破区域价格平台,实现利润最大化
    企业战略层面
    此项目是公司在青岛开发的又一个重点项目,承担着公司进一步提升企业的品牌知名度
    项目操作层面
    1、确保项目能突破区域价格平台,实现利润最大化

    2、保证项目品质,实现快速销售,降低市场风险;



     
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